隨著《不二情書》的熱映，吳秀波飾演的“洛杉磯資深房產經紀人”一角激發了很多人對美國房產經紀人的興趣。跑車和豪宅都是真的么？國外的房產經紀人和國內的中介到底有什么不一樣？

從單邊代理到雙邊代理，與客戶建立穩定的“信托”關系

早在美國六十年代，與國內相似，房屋交易過程中也是只有單邊（賣方）經紀人，他們的任務是出去推銷開發商的新房或受雇于房東，代表賣方的利益，這就使買方站在了非常不利的位子。后來，隨著市場需求和消費者保護法的健全與實施，美國逐漸形成了買賣雙方都雇傭經紀人交易的制度來完善這個市場，并延續至今。據保守估計，美國大約有100萬人從事房地產這一職業，美國的房地產交易85%是通過經紀人公司服務完成，房產經紀人在民眾中是口碑較高的職業。

因此，在美國房產交易中，不管是新房還是二手房，開發商或賣家基本不直接與客戶見面，房屋買賣交易完全通過房產經紀人公司和經紀人完成，經紀人發揮著非常重要的作用。客戶和經紀人的關系是“信托“，而非國內的“商家與客戶”，與律師可能更為接近。

這種雙邊代理帶來的好處，就是買賣雙方的地位更加平等，買方的利益得到更好的保障。而在國內，整個二手房依然是“賣方市場”，尤其在一線城市的熱門區域，常常出現“一房難求”的窘狀。因此，經紀公司為了獲得優質的房源，其服務的導向不得不偏袒于賣家，甚至會出現和賣家一起違規操作的情況。而買家通常處于劣勢，除了承擔轉嫁的高傭金，還要獨自承擔一系列風險。

互聯網時代，“買賣雙方地位不對等”的矛盾變得突出，也出現了一些平臺，希望通過互聯網技術，打破長期存在的居間邏輯。

比較有代表性的是房多多不久前推出的“四方場景”,也就是“雙邊服務”。由于房多多是“直買直賣”，沒有經紀人參與，因此更考驗平臺的服務功能。于是房多多創建了“賣家顧問”、“買家顧問”兩個角色，分別為買賣雙方提供1對1的咨詢服務。據了解，一旦買家用戶第一次對在線房源的業主發出“直約”請求，就會有專屬的服務顧問在線解答買家在找房、看房至交易過程中的所有疑問，并提醒、跟進和確認“直買直賣”的交易進程。雖然這個功能尚處于初步嘗試階段，還沒有通過市場的檢驗，但也為二手房交易打開新的思路，為后來者提供了思考。

住房資源共享系統，提高傭金比例至6%

上世紀50年代，美國的房地產經紀公司的規模一般都比較小，經紀人數一般只有四五人，大多是夫妻店。為了做成規模，有些公司擴張業務，設立多家分店，互相之間開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，各個公司之間訂立了一些簡單的行業規范，那個時候就逐漸出現了所謂的住房資源共享系統。

住房資源共享系統的建立，首先提高了經紀公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右，原因是當時經紀公司提供的服務比較少，房源也比較少。共享系統出現之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經高達6%。

同時，為了避免因為“壟斷”被政府壓制，全國中介公司達成默契，固定傭金的比率，也就是行業自律——無論在全國哪個地方，地產經紀都收取一個比較穩定的，大約是6%或者7%的傭金提成，這樣做就構不成惡性壟斷了。

數據顯示，美國的房地產經紀人的平均年傭金收入是5萬美元左右，其中，20%的經紀人收入會在10萬美元以上，1%的經紀人會在20萬美元以上，年收入在50萬-100萬美元傭金的經紀人也大有人在。

所以，波叔在《不二情書》里的豪華配置，不是劇情需要，而是一個經紀人的日常。

相比之下，國內經紀人的生活狀況可謂每況愈下，傭金比例一再走低，目前仍然堅挺的是幾個中介老大的2%，而一些中小中介早已在激烈的競爭中維持在1.5%左右。互聯網中介出現后，因為沒有門店運營的成本壓力，傭金更是低至0.5%。

中介之間競爭的同時，還有一些單純的交易平臺，甚至沒有傭金，僅收取少量的服務費，例如房多多的2999+0.3%的交易保障險。交易成本的一再壓縮，更讓中介的“高傭”成為泡影，人們更愿意選擇效率高、費用低的互聯網平臺進行交易。

嚴格業務考核，甚至要通過FBI調查

不同于國內的規模化管理，美國的房地產經紀公司是少而精的，提供專項服務，因此房地產經紀人的個人業務和能力要求非常出色，國家對房地產經紀人員執照的核發有非常嚴格的規定，設有嚴格的考試。

各州略有不同，以德克薩斯州為例從事房地產這一工作之前，房產經紀人要學習完成6門學科，180小時的課堂學習。其中包括：現代房地產學，德州房地產法，代理法，合同法，房地產金融，以及相關法令頒布的合同。學校課堂完成后，經歷4小時的全國和地區的考試合格，通過FBI的背景調查，簽約經紀人公司才頒發執照。之后必須經過四年以上實踐工作才可以獲得Broker資格（獨立經營的經紀人）。為保證專業水準和服務質量，房地產經紀人員每年還必須參加考試接受再教育，執照每2年申請重新換發。

值得一提的是，美國是一個極其重視記錄的國家，如果因為違規而上記錄會對日后產生難以抹煞的不良后果。

對于房地產經紀人來講，違規操作，不僅會使自己失去這一職業，而且，在其他行業也會嚴格考核個人記錄，并且把不良記錄作為用人的重要標準之一。因此，失去誠信的代價是非常巨大的，這種措施極大地促進了這個國家房地產行業的自律行為。

可見，美國房產中介經過多年發展，已經形成了一整套成熟、正規的行業體系，而我國二手房市場起步較晚，還有很多需要學習和借鑒的地方，尤其在政府監管和行業自律方面，依然任重而道遠。

責任編輯：馬千里